如何使用、支取住宅物业专项维修资金？

文/赵新星（北京市丰台区房管局安全设备科副科长）

在日常工作中，人们经常习惯性地称呼住宅专项维修资金为“公维”“大修基金”“维修资金”等。根据目前现行的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）文件，其定义为：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。总结以下三点供申请单位借鉴参考，需要进行维修、更新和改造的设备设施：

一是要看是否属于住宅小区的公共部位；二是要看是否《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）第三十一条规定的不属于专项维修资金列支的事项；三是要看是否达到了大中维修标准，主要的参考依据就是《北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准》（京房地修字[1999]第930号）和《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》（京建发[2010]272号）。

如何用好住宅专项维修资金？

使用维修基金之前，申请单位首先要完成服务区域的数据归集和数据关联工作，同时将归集到的数据与客观实际数据信息进行比对，全面掌握服务区域内的数据信息。最基础的信息就是将小区分户清单打印出来后，与物业收费明细台账进行比对，信息完整无误的情况是非常理想的状态，如果出现了信息不一致、多户少户等情况，要进行详细记录。

另一方面，开发建设单位要尽可能的将开发建设图纸和施工工艺图纸交接给物业服务企业，以确保后期维修过程中查阅相关档案信息。

要想用好住宅专项维修资金，首先要知道怎么使用，只有知道了怎么使用，才能进一步说如何用好。

怎么使用？对于这个问题，我们先要看看相关指导文件是如何规定的，目前北京现行的指导文件就是2009年市级相关单位依据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）制定的《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号），此指导文件关于使用的指导条款为第二十六条和第二十七条。

结合这个指导文件关于如何使用的内容前，我们再学习一下在此文件前一版的指导文件，即相关市级机关制定的《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》（京建物[2006]2号），该文件对于资金使用的指导条款为第十七条。

对比这两个文件关于使用的条款，我们可以明显地感觉到，前一版的文件对资金使用要求更高，条件更多，新一版的指导文件更偏向于框架式指导。

结合这两个文件，再结合实际工作中出现的一些问题，来研究如何用好住宅专项维修资金：

一是实际工作中，申请单位要掌握所服务的公共部位、共用设备设施的客观运行现状，能够有预见性地做好资金申请准备工作，这些因素包括使用年限，日常维修保养状况和日常使用情况等。对于指导文件中没有明确指导的特殊情况，要及时与审核部门沟通。

二是属于资金使用列支范围，同时经专业部门确定（比如说电梯要经过特种设备检测部门鉴定，消防由消防局提出责令整改，第三方消电检机构进行全面检测，二次供水由卫生部门提出责令整改或鉴定机构出具鉴定报告，安防系统由治安部门提出责令整改。其他的项目一般由各区的鉴定机构出具鉴定报告，对于一些公共部位损坏明显，维修范围明确的，也可由审核部门人员现场确认），是否达到维修标准，对于达到维修标准的申请事项，建议参考以下流程开展工作：

首先申请单位要选择施工质量过硬的施工单位，注重在房屋修缮领域的业绩，因为房屋修缮的技术要求比新建工程技术要求更高，条件更恶劣；对于施工单位提出的修缮方案，要进行合理化论证，要符合实际情况和需求；对于施工单位出具的工程预算，要进行市场询价比对，目前基本各区县要求选择负责任的第三价格审核机构进行价格审核。

其次是征求业主意见工作要充分，申请单位应将使用资金的法规依据，专业部门出具的意见文书，施工单位的资质，施工方案，价格审核报告等涉及到的相关文件进行全面公示，同时，建议参照《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》（京建物[2006]2号）中征求业主意见的方式，申请单位制作征求意见函件或说明，逐一发放至涉及到的各户，同时提示业主全面公示的地点，供业主进行全面了解，待业主全面了解情况后，更有利于入户征求意见工作的开展；征求业主意见达到标准后，要与施工单位签订施工合同，但是由于住宅专项维修资金申请使用的特殊性，要根据实际情况，调整合同的具体条款，比如说对于开工时间、首付款时间、付款方式的约定等，可以通过审核资金拨付到账合同生效等保留条款等方式来确保合同与实际工作相一致。对于施工方案工艺复杂的修缮工程，建议选择责任心强的监理单位，对施工过程进行监督把关，以确保工程能够按照施工规范要求完工。

再次是申请材料的完善补充，申请单位要尝试换位思考，站在审核单位的角度准备材料，尽可能地通过申请材料，让审核单位能够充分了解相关情况，便于顺利完成审批。比如目前普遍存在的小区数据归集情况不清晰、造册重复录入、造册录入不全等情况下，申请单位可以通过表格的形式，将缺户情况进行说明。

最后录入系统分摊的工程总造价往往包含施工费用、鉴定费用、造价咨询费用、监理费用等，申请单位也可以通过表格的形式，在申请材料中提交价格构成说明。以上类似的补充说明，一是可以方便申请单位在准备工作中数据情况清晰明了；二是可以让审核单位快速的了解相关情况，顺利完成审批工作。

此外资金使用申请通过审核后，申请单位要履行监督管理职责，对施工过程进行监督管理，出现特殊情况，及时沟通洽商，做好相关记录，尽可能地对全过程留好影像资料。在施工完成后，形成文字材料，并将施工过程中留存的影像资料、工程发票等在小区的显著部位向业主进行公示，通过此项工作，让业主了解资金使用的相关情况，让整个过程公开、透明地展现给业主，做到善始善终。

应急维修支取工作如何有效开展？

近年来，伴随服务机器人、物联网、O2O、大数据等新一代技术经济的兴起，国家积极推动建设“智慧城市”的决心，相应的“智慧社区”“智能家居”等概念的进一步明晰，为传统物业管理行业突破困境，促进实现现代化物业服务转型升级。

关于应急维修，现行的《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）第二十九条，《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》（京建发[2010]272号）条款二、三都有相应的解释说明。为保证应急维修能够切实落实到位，2010年，市级相关部门制定了《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》京建法[2013]20号，2016年北京市住建委对此通知进行调整并重新发布京建法[2016]15号。

为有效开展应急维修支取工作，参照以上三个指导文件，建议做好以下几个方面的工作：

对于符合应急维修事项的内容，申请单位要尽量做好相关情况的公示告知工作，要将法规依据，专业部门出具的意见文书，施工单位的资质、施工方案、价格审核报告等涉及到的相关文件进行全面公示，便于业主了解相关情况，同时建议采取一般维修的告知方式，逐一发放告知通知。

对于出现符合应急的维修情况，而且情况特别紧急的，或是由于客观原因需要抢时间进行抢修的，第一时间采取紧急解危措施，留好影像资料，同时及时向审核部门汇报，经审核部门确认后，向业主公示告知，告知内容包括法规依据，应急抢修相关措施等内容。

对于其他类的，未在上述文件规定的内容内，但是出现影响房屋使用安全的紧急情况的，申请单位要及时与审核部门沟通。应急支取维修工作过程中，申请单位要履行监督管理责任，留好影像资料。维修完成后，申请单位要按照文件要求，组织验收，形成文字材料，将施工过程的影像资料和工程款发票等向业主进行公示告知，便于业主掌握资金的使用情况，同样是公开、透明地展现给业主。

原标题：如何使用、支取住宅物业专项维修资金？